13/2/11

Έρχεται καταιγίδα στην αγορά ακινήτων

Των ΝΙΚΟΥ ΦΙΛΙΠΠΙΔΗ, ΚΟΡΙΝΑΣ ΣΑΜΑΡΚΟΥ, ΧΡΗΣΤΟΥ ΔΑΣΚΑΛΟΠΟΥΛΟΥ

Συνολική διόρθωση 20% περιμένει η Fitch στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, προειδοποιώντας ουσιαστικά ότι η αγορά θα σημειώσει περαιτέρω πτώση της τάξεως του 15% κατά τα επόμενα δύο χρόνια. Τα μέτρα λιτότητας μόλις τώρα αρχίζουν να επηρεάζουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, με τον οίκο να προβλέπει περαιτέρω αύξησή τους αλλά και ζημιές για τις τιτλοποιήσεις στεγαστικών δανείων μέσα στο 2011.

Η Fitch χαρακτηρίζει «ηρεμία πριν από την καταιγίδα» τις πιστωτικές συνθήκες που επικρατούσαν έως τώρα στην αγορά των τιτλοποιήσεων στεγαστικών δανείων. Όμως τα μέτρα λιτότητας αναμένεται να προκαλέσουν επιδείνωση της αγοράς στεγαστικής πίστης.

Ήδη τα δάνεια σε τουλάχιστον 3μηνη καθυστέρηση στις τιτλοποιήσεις στεγαστικών που έχουν κάνει οι ελληνικές τράπεζες αυξήθηκαν το 2010 στο 2,67% του συνόλου, από 0,88% που ήταν στο ξεκίνημα της χρονιάς.

Η αγορά στεγαστικής πίστης φαίνεται να έρχεται αντιμέτωπη με την «τέλεια καταιγίδα», καθώς οι δανειολήπτες που μέχρι τώρα έβλεπαν τις δόσεις των δανείων τους να μειώνονται σημαντικά λόγω της πτώσης του euribor, δεν θα έχουν πια στη διάθεσή τους αυτό το «μαξιλάρι».

Μαζί με την αύξηση του κυμαινόμενου επιτοκίου τους, θα πρέπει να αντιμετωπίσουν και τις επιπτώσεις των μέτρων λιτότητας. «Η προβλεπόμενη αύξηση της ανεργίας και οι μειώσεις μισθών θα συμβάλουν σημαντικά στον αριθμό των δανειοληπτών που θα αδυνατούν να πληρώσουν εγκαίρως τις δόσεις των δανείων τους», προειδοποιεί η Fitch.

Βόμβα στα θεμέλια των τραπεζών!

Τον εφιάλτη του νόμου Κατσέλη για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά βιώνουν το τελευταίο διάστημα οι ελληνικές τράπεζες. Το φαινόμενο της στάσης πληρωμών των ελληνικών νοικοκυριών έχει λάβει σήμερα τεράστιες διαστάσεις, αφού οι καθυστερήσεις αυξάνονται δραματικά μήνα με το μήνα. Εκτός από αυτούς που έχουν πραγματική και αντικειμενική αδυναμία να εξοφλήσουν τις δόσεις τους και υπολογίζεται ότι είναι δύο στους δέκα, προστέθηκε μια νέα κατηγορία δανειοληπτών που περιμένει την ένταξή της σε ρυθμίσεις ή γενικές αμνηστίες.

Το πρόβλημα είναι μεγάλο στη στεγαστική πίστη, όπου παλαιότερα εμφανίζονταν τα χαμηλότερα ποσοστά επισφαλειών, καθώς πολλοί δανειολήπτες προστατευόμενοι πίσω από τη διάταξη του νόμου Κατσέλη για την πρώτη κατοικία, έγιναν ασυνεπείς στην καταβολή της δόσης τους. Πανικό προκαλεί στα επιτελεία των τραπεζών το ενδεχόμενο όσοι κάνουν χρήση του νόμου Κατσέλη να αρχίσουν να επικαλούνται τις αρχές του υπεύθυνου δανεισμού σύμφωνα με τις οποίες η κάλυψη των μηνιαίων δανειακών υποχρεώσεων (στεγαστικά, καταναλωτικά, πιστωτικές κ.λπ.) δεν πρέπει να ξεπερνά το 40% του εισοδήματος του δανειολήπτη.

Την αρχή αυτή, σύμφωνα και με την Τράπεζα της Ελλάδος, είναι υποχρεωμένες να την τηρούν οι τράπεζες. Ωστόσο, την εποχή της αθρόας χορήγησης δανείων, η αρχή αυτή σε πολλές περιπτώσεις παρακάμφθηκε, με αποτέλεσμα οι τράπεζες να είναι εκτεθειμένες σε πιθανές αρνητικές γι’ αυτές δικαστικές αποφάσεις.

Πιέζει η επιβράδυνση του δανεισμού

Το αδιέξοδο στην αγορά κατοικίας εντείνεται και από το ρυθμό χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων. Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι θα συνεχίσει να είναι αρνητικός τουλάχιστον μέχρι το καλοκαίρι. Θα ακολουθήσει μια περίοδος σταθεροποίησης και πιθανότατα στο τέλος του έτους θα ξεκινήσει μια ανάκαμψη πολύ αργή, με τις πρώτες εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για μέσο ρυθμό πέριξ του -3%.

Οι αιτήσεις στις 4 μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας για νέα στεγαστικά δάνεια στο εννεάμηνο του 2010 ήταν μειωμένες κατά 42% σε σχέση με το 2008 και κατά 25% σε σχέση με το 2009. Την ίδια στιγμή, το ύψος του μέσου δανείου έχει υποχωρήσει σχεδόν στις 80.000 ευρώ από 100.000 ευρώ προ διετίας.

Στελέχη της αγοράς στεγαστικής πίστης επισημαίνουν ότι το 2011 πέραν της συρρίκνωσης, οι τράπεζες θα κινηθούν με ασφάλεια σε πελάτες που διαθέτουν καταθετική σχέση με την τράπεζα, προσφέροντας κατά βάση σταθερά επιτόκια μεγάλης διάρκειας, με αρχική περίοδο χάριτος, αλλά και με προστασία επιτοκίου σε περίπτωση απότομης ανόδου τους. Παρά την αντίληψη που υπάρχει στην κοινωνία, οι Έλληνες παραμένουν δανεισμένοι πολύ λιγότερο σε σχέση με τους υπόλοιπους Ευρωπαίους, καθώς με στοιχεία 2010 τα δάνεια των ελληνικών νοικοκυριών φτάνουν μόλις στο 55% του ΑΕΠ, όταν στην Ιρλανδία το αντίστοιχο ποσοστό ξεπερνάει το 160%.

Στο 9% τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Η εικόνα στο μέτωπο των καθυστερήσεων που μεταφέρουνοι τράπεζες δείχνει ότι το πρόβλημα θα ενταθεί το 2011 και, σύμφωνα με τα στοιχεία, η πιθανότητα να αθετήσει κάποιος τις δανειακές του υποχρεώσεις είναι αυξημένη, ακόμα κι αν μέχρι σήμερα ήταν απόλυτα συνεπής.

Οι εκτιμήσεις ανεβάζουν το ύψος των επισφαλειών στη στεγαστική πίστη το 2010 στο 9%, δηλαδή στεγαστικά δάνεια 7 δισ. ευρώ δεν εξυπηρετούνται.

Ο δείκτης καθυστερούμενων δανείων ενδέχεται να βαίνει αυξανόμενος ίσως και ολόκληρο το 2011, ωστόσο το ενδιαφέρον είναι τι γίνεται με τις νέες καθυστερήσεις, καθώς στοιχεία ορισμένων τραπεζών δείχνουν να μειώνονται ανά τρίμηνο. Σύμφωνα με τον αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο της Eurobank, Νίκο Καραμούζη, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των ελληνικών τραπεζών θα σταματήσουν να αυξάνονται έως το τρίτο τρίμηνο του έτους, όταν η οικονομία αρχίσει να σταθεροποιείται.

Τα στεγαστικά δάνεια θα βρεθούν στο επίκεντρο και της πολιτικής ρυθμίσεων, που θα κάνουν οι τράπεζες το 2011. Τα στοιχεία από τις τράπεζες δείχνουν ότι εάν η δόση ενός δανείου μειωθεί στο μισό, ο πελάτης διευκολύνεται στην αποπληρωμή του και γίνεται ενήμερος, επιτρέποντας τελικώς και στην τράπεζα να εισπράξει την απαίτησή της και να αποφύγει τη διαγραφή του δανείου. Το 2010 οι τράπεζες ρύθμισαν 250.000 δάνεια νοικοκυριών, ενώ το ύψος των οφειλών των φυσικών προσώπων που έχουν ρυθμιστεί υπερβαίνει τα 4 δισ. ευρώ, μέσα από προγράμματα για συγκεκριμένες κατηγορίες δανειοληπτών, όπως οι δημόσιοι υπάλληλοι και οι άνεργοι.

Το euribor επιβαρύνει τις δόσεις

ΣΕ ΤΡΟΧΙΑ ΑΝΟΔΟΥ των επιτοκίων τους μπαίνουν παλιά και νέα στεγαστικά δάνεια το 2011. Ήδη οι μεγάλες τράπεζες αναμένεται τις επόμενες εβδομάδες να προχωρήσουν σε αναπροσαρμογή της τιμολογιακής πολιτικής τους αυξάνοντας μέχρι και μισή ποσοστιαία μονάδα τα κυμαινόμενα επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων.

Αναμένεται όμως και νέα αύξηση επιτοκίων κατά τη διάρκεια της χρονιάς λόγω της διαφαινόμενης ανόδου του διατραπεζικού επιτοκίου Euribor. Στην Ελλάδα μεγάλο μέρος της δεξαμενής των 80 δισ. ευρώ, που είναι τα στεγαστικά δάνεια, είναι συνδεδεμένο με το euribor και επηρεάζεται άμεσα από την εξέλιξη του επιτοκίου αναφοράς, το οποίο τις τελευταίες εβδομάδες έχει κινηθεί εκ νέου ανοδικά, μέχρι το 1,087%. Σημειώνεται ότι σημαντικό είναι επίσης και το μέρος των δανείων που έχουν ως βάση αναφοράς το επιτόκιο της ΕΚΤ, δηλαδή το 1%, το οποίο επίσης αναμένεται να κινηθεί ανοδικά εντός της χρονιάς.

Πληθωρισμός: ο καθοριστικός παράγοντας

Ο ΠΛΗΘΩΡΙΣΜΟΣ αναδεικνύεται βραδυφλεγής βόμβα για την ελληνική οικονομία και ιδιαίτερα για τον τομέα της στεγαστικής πίστης, καθώς επιβαρύνει σημαντικά τον προϋπολογισμό των νοικοκυριών. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Ιανουαρίου 10 - Δεκεμβρίου 10, σε σύγκριση προς τον ίδιο δείκτη του δωδεκαμήνου Ιανουαρίου ’09 - Δεκεμβρίου ’09, παρουσιάζει αύξηση 4,7%.

Η απότομη αύξησή του, ειδικά κατά το τελευταίο 4μηνο του 2010, μειώνει περαιτέρω τις οικονομικές δυνατότητες των δανειοληπτών και μπορεί να έχει επίδραση στη σωστή εξυπηρέτηση των στεγαστικών τους δανείων. Οι συνέπειες μιας τέτοιας εξέλιξης μπορούν να επηρεάσουν ακόμα και τη βαθμολόγηση των ελληνικών τραπεζών από τους διεθνείς οίκους αξιολόγησης λόγω των επισήμως καταγεγραμμένων καθυστερήσεων πληρωμών στα τιτλοποιημένα δάνεια. Μια τέτοια εξέλιξη θα καταστήσει ακόμα ακριβότερο το δανεισμό τους και τα επιτόκια των κυμαινόμενων στεγαστικών.

Στη μελέτη της Fitch τονίζεται ότι η αύξηση του πληθωρισμού σε συνδυασμό με τα ήδη αυστηρά δημοσιονομικά μέτρα μπορεί να οδηγήσει αρκετούς δανειολήπτες σε αδυναμία καταβολής των δόσεων ακόμα και των στεγαστικών δανείων τους. Διευκρινίζεται ότι ειδικά οι δημόσιοι υπάλληλοι -στους οποίους τα δάνεια εγκρίνονταν με μεγαλύτερη ευκολία- δεν αναμένεται να οδηγηθούν άμεσα σε ευρεία αδυναμία πληρωμών, κυρίως επειδή δεν απειλούνται από την ανεργία. Για τους ιδιωτικούς υπαλλήλους, όμως, προβλέπει ότι η αύξηση του ποσοστού αδυναμίας εξυπηρέτησης των στεγαστικών θα είναι μεγάλη.
isotimia.gr

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ

Σελίδες